Siete maneras de ahorrar dinero como propietario
Hace aproximadamente una década, mi esposo y yo compramos nuestra primera propiedad de alquiler. No estábamos completamente seguros de lo que hacíamos, pero estábamos decididos a aprender las reglas del juego en el camino. Y eso es exactamente lo que hicimos; a través de la experiencia, el ensayo y el error, se nos ocurrió una estrategia de alquiler que tenía sentido, al menos para nosotros.Justo este mes, pagamos el pago final de una de nuestras propiedades - un rancho de ladrillos de tres dormitorios en Greenfield, Indiana. De repente, los sueños que hemos planeado durante años están empezando a hacerse realidad. Donde antes nuestros alquileres eran un problema, ahora somos dueños de una casa libre de deudas a la edad de 37 años. Y ahora que nuestro primer alquiler está pagado, podemos hacer pagos de bola de nieve para pagar nuestro otro alquiler más rápido y continuar ahorrando para comprar otro alquiler en efectivo.
No ha sido fácil; como cualquier propietario sabe, poseer una propiedad en alquiler significa experimentar mucha confusión al menos parte del tiempo. Para nosotros, esos baches en el camino han incluido inquilinos que destrozan completamente nuestra propiedad, una serie de reparaciones costosas e inesperadas, y otras pequeñas lecciones que sólo se pueden aprender de primera mano. Pero, años después, sentimos que finalmente lo hemos logrado, pero sólo porque tomamos muchas decisiones inteligentes en el camino.
Siete maneras en que los propietarios pueden ahorrar dinero
Parte de nuestra estrategia como propietarios es ahorrar dinero - no sólo comprando propiedades que fácilmente fluyen en efectivo, sino buscando maneras de reducir los costos de bolsillo de nuestro negocio. Algunas de las cosas que hacemos para ahorrar van completamente en contra del grano, pero he descubierto que funcionan bastante bien. Te explicaré más en un minuto.En este post, quería compartir algunas de nuestras estrategias para ahorrar dinero como propietarios, pero también compartir algunas otras estrategias que pueden funcionar mejor (o peor) dependiendo de su portafolio de alquileres, donde usted vive y su mercado local de bienes raíces. Si usted es un propietario que quiere ahorrar o está considerando convertirse en uno, aquí hay algunas estrategias para ahorrar dinero que debe considerar:
#1: Mantenga los alquileres bajos para reducir la rotación.
Cuando comparto que mantenemos las rentas más bajas de lo que podríamos, eso deja a la gente rascándose la cabeza. Pero si hay alguna estrategia que respalde, es ésta. Al mantener los alquileres un poco más bajos que las propiedades de la competencia, nos mantenemos 100% ocupados, tenemos múltiples aplicaciones con cualquier vacante y ahorramos dinero en el camino.Verás, cada vez que alguien se mueve, nos cuesta dinero. No sólo lavamos las alfombras y la pintura, sino que debemos comercializar una propiedad vacía hasta que alguien se mude. Eso a veces puede significar un mes sin alquiler, lo que es bastante malo - pero también significa conducir de ida y vuelta a la propiedad y tratar con posibles inquilinos. En términos de tiempo y dinero, la comercialización de una propiedad en alquiler puede ser extremadamente costosa.
Por supuesto, es posible que esta estrategia no funcione dependiendo del lugar donde usted viva. Si los alquileres están subiendo tremendamente en su mercado, usted podría perder mucho más de lo que gana si mantiene los alquileres bajos. Pero en un pueblo pequeño y soñoliento, esta estrategia funciona bastante bien. No sólo ofrecemos a nuestros inquilinos una ganga, sino que también ahorramos dinero junto con las molestias y el estrés que conlleva la rotación y las vacantes constantes.
#2: Elija propiedades más pequeñas que sean fáciles de actualizar y reparar.
Cuando nos mudamos a Noblesville, Indiana, hace unos años, coqueteamos brevemente con la idea de convertir nuestra antigua residencia en otra de alquiler. Pero cambiamos de opinión cuando nos dimos cuenta de cuánto podría costar. Claro, nuestra casa sería rentable, pero cualquier reparación se iría por las nubes.Nuestras otras propiedades de alquiler son de alrededor de 1.000 pies cuadrados cada una, lo que significa que estamos íntimamente familiarizados con lo que cuesta esa cantidad de alfombra, ese tamaño de horno, y ese gran tamaño de techo. Por otro lado, la casa de la que nos mudamos y vendimos era de casi 2,400 pies cuadrados - más del doble de grande.
Finalmente decidimos que no queríamos pagar por grandes reparaciones y 2,400 pies cuadrados de alfombra o incluso limpieza de alfombras entre inquilinos. También decidimos que las reparaciones más grandes - un techo nuevo y enorme en los próximos años, un horno más grande, un patio más grande del que ocuparnos - podrían mermar potencialmente nuestros ingresos.
Claro, las casas más grandes se alquilan por más dinero, pero ¿a qué costo? Al igual que cualquier otra casa, un alquiler más grande significa un precio más alto para todo, desde reparaciones y mejoras hasta impuestos a la propiedad y seguro de propietario. Como propietarios independientes, decidimos quedarnos con propiedades más pequeñas con costos que podíamos manejar fácilmente.
#3: Obtenga una cuenta de contratista y acumule descuentos.
Convertirse en propietario no es un asunto barato, y eso es cierto incluso después de obtener la propiedad a su propio nombre. Además de los pagos de la hipoteca y el seguro de la propiedad, usted necesita pagar por las mejoras y reparaciones. Y a veces, esas reparaciones pueden ser extremadamente costosas.El dueño de la propiedad Alexander Aguilar dice que ahorra dinero al poner en común sus compras de alquiler en una tienda que ofrece un descuento considerable para los contratistas.
"En cuanto a la rotación de inquilinos y las vacantes, compro todo lo que necesito en un solo pedido y lo paso por el mostrador de contratistas de Home Depot, que es gratuito", dice Aguilar, que escribe un blog en CashFlowDiaries.com. "Dependiendo de cuánto esté comprando y de quién sea el representante del cliente, puedo ahorrar entre un 5% y un 12%."
Además de buscar descuentos para contratistas, también puede buscar ventas, cupones apilados y descuentos. El blogger detrás de ESI Money, un propietario, dice que combina las ventas con otros descuentos para obtener el máximo beneficio por su dinero.
"Cuando compré electrodomésticos para varias unidades, combiné el precio de venta, el precio de venta de la competencia, el cupón, el reembolso y el acuerdo de devolución de efectivo de la tarjeta de crédito para ahorrar más de $3,000", dice. "Mejor aún, aseguré esos mismos precios para compras posteriores, incluso si compré sólo un artículo!"
#4: Evite usar un administrador de propiedades.
Los administradores de propiedades prometen reducir el estrés que conlleva ser propietario. Ellos anunciarán y comercializarán su alquiler en su nombre, teniendo especial cuidado de investigar adecuadamente a los posibles inquilinos. Además, se reúnen con los inquilinos, cobran los pagos y se ocupan de los asuntos de los inquilinos.Desafortunadamente, estos servicios tienen un costo muy alto. Por otro lado, si está dispuesto y es capaz de administrar sus propiedades usted mismo, puede eliminar al intermediario y quedarse con más beneficios para sí mismo.
Así es exactamente como Steven D., el blogger detrás de Even Steven Money, aumenta la rentabilidad de sus alquileres. Cuando descubrió que los agentes de bienes raíces y los administradores de propiedades cobraban hasta un mes completo de alquiler por un año de servicio, decidió hacer el trabajo pesado él mismo.
"Decidimos listar la propiedad nosotros mismos en línea usando una combinación de Zillow Rental Manager y Craigslist", dice Steven. "Esto nos permite ahorrar dinero y ser más prácticos con quién va a vivir en nuestra propiedad."
#5: No tengas miedo de decir'no'.
Aunque algunos inquilinos parecen estar contentos con su casa tal y como está, siempre hay quienes desean cambios y mejoras. Y la verdad, nunca está de más que los inquilinos pidan un nuevo fregadero de cocina o una nueva capa de pintura en la sala de estar. Quiero decir, lo peor que puedes decir es"no", ¿verdad?La cosa es que no puedes hacer feliz a todos los inquilinos. Y cuando usted reemplaza algo que no necesita ser reemplazado a su propio costo, está trabajando en contra de los mejores intereses de su negocio y sus resultados finales.
Elizabeth Colegrove de The Reluctant Landlord dice que el poder decir "no" le ha ahorrado mucho dinero y sufrimiento a lo largo de los años. Colegrove dice que ha tenido inquilinos que piden ventiladores de techo en cada habitación, cambios de color en los gabinetes de la cocina, mini persianas mejoradas y más. La cosa es que quieren hacerlo a expensas de ella, no de ellos.
"Mi inquilino puede[hacer mejoras] a su costa, pero los artículos deben dejarse atrás", dice. "Esto no sólo me ahorra miles, sino que no soy el malo."
Por supuesto, también puede dejar que sus inquilinos hagan parte del trabajo ellos mismos y ofrecerse a pagar sólo por los materiales. De esta manera, ambos se benefician de la actualización, pero no están pagando por mano de obra innecesaria. Esta es la estrategia exacta utilizada por Pauline Paquin, una propietaria que escribe en los blogs de Reach Financial Independence.
Paquin dice que sus inquilinos ocasionalmente ofrecen arreglar o actualizar componentes de su alquiler que no les gustan. "Tengo suerte de que sean útiles, así que cuando me preguntaron si podían pintar el lugar, les dije que sí y que les devolviera la pintura y los pinceles", dijo.
#6: Sea intencional sobre los colores de la pintura y el piso.
Chad Carson, el inversionista de bienes raíces detrás de CoachCarson.com, utiliza un simple truco para agilizar el proceso de vacante. Utiliza el mismo color y estilo de pintura interior en todas sus propiedades de alquiler."Esto nos permite comprar pintura a granel y hace que los retoques sean mucho más fáciles durante los turnos", dice Carson. "Estimo que esto nos ahorra de $250 a $500 cada vez en mano de obra reducida y materiales desperdiciados."
Carson también trata de evitar los alquileres con alfombras de pared a pared, dice. Esto le ayuda a ahorrar cantidades incalculables de dinero durante cada vacante, ya que normalmente no es necesario reemplazar los pisos sólidos entre inquilinos. "Tratamos de comprar casas con pisos de superficie dura como baldosas o maderas duras, o las instalamos por adelantado", dice Carson.
#7: Realice el mantenimiento y la conservación usted mismo.
El veterano y propietario Doug Nordman posee una propiedad de alquiler con su esposa. Aunque su objetivo no es necesariamente un ingreso a largo plazo, ya que planean mudarse a la propiedad por sí mismos, aún así quieren ahorrar dinero en el camino.¿Su estrategia? Realizando gran parte del mantenimiento, y específicamente el trabajo de jardinería, ellos mismos.
"Es una jardinería de bajo mantenimiento durante sólo un par de horas cada seis semanas, pero nos da una gran oportunidad de ver la propiedad y charlar con el inquilino", dice Nordman, que escribe en el blog de The Military Guide.
Reflexiones finales
Antes de comprar cualquier propiedad de alquiler, es crucial asegurarse de que los números funcionen. Traer un ingreso por alquiler es bueno, pero ayuda a mantener sus gastos al mínimo para que no tenga que pagar más de lo que está trayendo.Aunque no hay una estrategia de ahorro en particular que sea adecuada para todos, es importante que cualquier propietario encuentre la estrategia adecuada para su negocio. Sin una, la compra de una propiedad de alquiler podría convertirse fácilmente en una propuesta perdedora.
Holly Johnson es una galardonada escritora de finanzas personales y autora de Zero Down Your Debt. Johnson comparte su obsesión por la frugalidad, el presupuesto y los viajes en ClubThrifty.com.
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